*Les coûts d'investissement (c'est-à-dire la planification/ réalisation) d'un bâtiment représentent ne représentent que la partie émergée de l'iceberg. Les coûts du cycle de vie (coûts de planification, réalisation, gestion, déconstruction du bâtiment) sont bien plus élevées.
CSD INGÉNIEURS SA et la Haute école spécialisée de Lucerne ont réalisé, avec le soutien d’"énergiesuisse", une étude sur l'application efficace et étendue des coûts du cycle de vie. Nous avons interviewé Denis Nick Kriegesmann, ingénieur en environnement dans le domaine de la construction durable chez CSD et co-auteur de l'étude :
Sur la couverture de l'étude se trouve l'image d'un iceberg – quel est donc le message des auteurs de l'étude ?
Les coûts d'investissement ne concernent qu'une petite partie des coûts qui surviennent sur l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment. Ils représentent la partie émergée de l'iceberg pour ainsi dire. Les coûts de maintenance et de gestion sont nettement plus élevés et représentent environ 80 % du coût total du cycle de vie.
Quels étaient les objectifs de cette étude ?
L'objectif du projet était de formuler une approche simple et compréhensible de l'évaluation des coûts du cycle de vie des biens immobiliers. Le client et les planificateurs devraient recevoir avec relativement peu d'efforts des informations concrètes sur les coûts du cycle de vie (CCV) d'un projet de construction ou une analyse des variantes.
Quelle était la procédure ?
Nous avons recueilli l'avis d’utilisateurs et précisé les obstacles qui existent actuellement dans le cadre de l'examen des CCV. En outre, les outils existants ont été analysés et appliqués à des projets concrets. Sur cette base, une nouvelle approche a été formulée.
Les coûts du cycle de vie d'un bâtiment sont-ils suffisamment pris en compte aujourd'hui lors de l'attribution des projets ? Ou, à l'inverse, pourquoi les coûts d'investissement sont-ils souvent le seul critère pour les propriétaires de bâtiments ?
D'après les réactions des utilisateurs et des participants à l'étude, il est apparu clairement que les coûts du cycle de vie ne font pas encore aujourd'hui l'objet d'une attention suffisante. Il est évident que certains ne sont pas satisfaits des expériences faites jusqu'à présent et recherchent des approches plus simples. En outre, ils souhaitent contrôler et optimiser davantage.
Les coûts d'investissement, en revanche, sont relativement faciles et précis à calculer et sont actuels au moment de la construction. Si le constructeur n'est pas l'exploitant, c'est-à-dire s'il cherche un acheteur pour la structure, c'est généralement le prix de vente qui est pertinent en premier lieu et non les coûts à long terme. Cependant, si le constructeur et l'exploitant appartiennent à la même organisation, la prise en compte des coûts du cycle de vie devient plus importante.
L'étude met en évidence les variables les plus importantes qui influencent les coûts du cycle de vie. Quelles sont-elles et quelle est leur importance ?
Six facteurs d'influence ont été soulevés par l'étude :
1. Les coûts de construction : s'ils sont élevés, les coûts de financement, de remplacement, etc. seront plus élevés.
2. Forme compacte du bâtiment : avec une surface de l'enveloppe du bâtiment réduite par rapport à la surface utile, la demande énergétique, les coûts de construction et d'entretien sont plus faibles
3. Efficacité de l'espace : (surface utile principale par rapport à la surface au sol), par exemple plus d'espace pour les bureaux que pour les couloirs/escaliers, etc.
4. Proportion de verre : plus elle est élevée, plus les coûts de nettoyage sont élevés
5. Définir consciemment la flexibilité : Une utilisation est en principe définie à l'avance. Un faible effort pour les conversions/les nouvelles utilisations peut réduire les CCV.
6. Qualité : la qualité doit être adaptée au projet afin de maintenir les CCV à un niveau bas pendant la période d'utilisation.
Quelles sont les principales conclusions de l'étude ?
1. L'influence sur les CCV est plus grande dans les premières phases de planification. Les bonnes questions doivent y être posées.
2. Afin d'optimiser les CCV, la connaissance du projet doit être combinée avec la connaissance des outils du cycle de vie.
3. Toutes les personnes impliquées doivent avoir une ouverture d’esprit et la motivation nécessaires pour trouver des moyens d'optimiser les CCV.
Et quelles mesures l'étude propose-t-elle ?
L'étude propose un modèle en trois étapes. Il convient de l'appliquer dès les premières phases, car c'est là que l'influence est la plus grande.
1. En raison de la complexité du sujet, la première étape consiste à sensibiliser les participants au projet. À cette fin, les six facteurs d'influence sont examinés.
L'objectif est de permettre aux planificateurs eux-mêmes d’identifier et d’améliorer le potentiel de réduction du CCV dans le cadre du processus de planification régulier.
2. Dans un deuxième temps, il convient d'utiliser un outil qualitatif, par exemple la liste de contrôle de l'OIC du canton de Berne ou l'outil CCV de la SNBS.
Après avoir répondu aux questions, les résultats sont analysés et des solutions sont trouvées. La personne responsable du CCV examine les résultats avec le planificateur (général) et dresse une liste des possibilités d'amélioration.
3. Dans un troisième temps, une session d'optimisation est organisée au cours de laquelle la liste des améliorations potentielles est établie.
L'étude de l'OFEN peut être téléchargée ici (en allemand).