Maîtriser les incertitudes du sous-sol : Sites pollués, contaminés
Il arrive parfois que les
activités passées aient
entraîné une contamination
du sol par des polluants.
Ces sites pollués entrainent
des plus-values lors de
travaux d’excavation,
qui peuvent être très
importantes. Dans certains
cas plus graves, une
dépollution préventive est
ordonnée par les autorités.
L’expérience conjointe des
géologues et des chimistes est
nécessaire pour développer
des stratégies efficaces.
Les enjeux, l’intérêt pour le MO :
Les surcoûts liés à la présence de matériaux pollués pouvant être très élevés, il est primordial d’établir un diagnostic préalablement à l’achat du terrain ou à l’avant-projet. On pourra ainsi définir les moins-values sur le prix d’achat, négocier des garanties et proposer une stratégie pour adapter le projet et réduire les surcoûts, dans le respect des exigences environnementales.
Description des prestations CSD :
- Expertises (environmental due diligence).
- Investigations historiques et techniques (forages, analyses).
- Estimation des coûts et analyse de variantes de projet afin de limiter les surcoûts liés aux matériaux pollués.
- Intégration de la dépollution dans les soumissions.
- Direction des travaux de dépollution.
- Plan d’hygiène et de sécurité.
À retenir :
- La découverte d’une pollution en cours de travaux engendre souvent des surcoûts très élevés et des retards importants.
- Avant une transaction immobilière, l’acheteur a intérêt à réaliser une investigation afin d’éliminer tous doutes de pollution ou alors d’intégrer les coûts dans la transaction.
- Toutes les pollutions ne sont pas mentionnées au cadastre des sites pollués.
Les bases légales :
LPE, OSites, OTAS, OLED, OSol, directives fédérales liées aux sites pollués.
Le point de vue de l'expert :
- Lorsqu’une pollution est identifiée assez tôt, il est souvent possible de réduire fortement les coûts en adaptant le projet afin de réduire les volumes d’excavation de matériaux pollués.
- Un traitement in situ des pollutions aux hydrocarbures est souvent une solution très économique, mais qui nécessite du temps et du savoir.
- La combinaison des investigations géotechniques et de site pollué est souvent conseillée.
Recommandations techniques
Achat, vente :
Définir la moins-value due à la présence de la pollution.
Planification :
Réalisation des investigations historiques et techniques.
Projet :
Adapter le projet pour réduire les coûts, intégrer la gestion des matériaux pollués dans les soumissions.
Réalisation :
Suivi de la dépollution par un expert pour défendre les intérêts du MO.
Contact : [email protected]
Pour plus d'informations sur le sujet, consultez notre rubrique "Traitement des déchets et dépollution"
Et pour consulter nos autres articles à propos des risques dans les projets immobiliers, rendez-vous sur la page "Documents et brochures"